3,660,000 ₪
35,192 ₪ למ״ר
4 חדרים104 מ״רקומה גבוהה
מחירי דירות 4 חדרים בפארק הים, בת ים
2026
3,260,000 ₪
29,908 ₪ למ״ר
4 חדרים109 מ״רקומה בינונית
3,080,000 ₪
26,102 ₪ למ״ר
4 חדרים118 מ״רקומה גבוהה
2,900,000 ₪
25,893 ₪ למ״ר
4 חדרים112 מ״רקומה בינונית
3,200,000 ₪
31,068 ₪ למ״ר
4 חדרים103 מ״רקומה בינונית
3,050,000 ₪
27,982 ₪ למ״ר
4 חדרים109 מ״רקומה בינונית
2,910,000 ₪
28,812 ₪ למ״ר
4 חדרים101 מ״רקומה נמוכה
3,900,000 ₪
31,200 ₪ למ״ר
4 חדרים125 מ״רקומה בינונית
3,550,000 ₪
30,085 ₪ למ״ר
4 חדרים118 מ״רקומה בינונית
3,390,000 ₪
31,981 ₪ למ״ר
4 חדרים106 מ״רקומה נמוכה
3,275,000 ₪
31,796 ₪ למ״ר
4 חדרים103 מ״רקומה גבוהה
3,100,000 ₪
31,959 ₪ למ״ר
4 חדרים97 מ״רקומה גבוהה
2,900,000 ₪
27,358 ₪ למ״ר
4 חדרים106 מ״רקומה גבוהה
2025
3,550,000 ₪
31,696 ₪ למ״ר
4 חדרים112 מ״רקומה נמוכה
3,170,000 ₪
30,190 ₪ למ״ר
4 חדרים105 מ״רקומה גבוהה
3,127,000 ₪
32,237 ₪ למ״ר
4 חדרים97 מ״רקומה גבוהה
3,300,000 ₪
33,000 ₪ למ״ר
4 חדרים100 מ״רקומה בינונית
3,400,000 ₪
28,814 ₪ למ״ר
4 חדרים118 מ״רקומה גבוהה
3,200,000 ₪
28,319 ₪ למ״ר
4 חדרים113 מ״רקומה גבוהה
3,250,000 ₪
32,178 ₪ למ״ר
4 חדרים101 מ״רקומה גבוהה
3,700,000 ₪
33,036 ₪ למ״ר
4 חדרים112 מ״רקומה גבוהה
3,150,000 ₪
31,500 ₪ למ״ר
4 חדרים100 מ״רקומה בינונית
3,110,000 ₪
29,619 ₪ למ״ר
4 חדרים105 מ״רקומה בינונית
3,750,000 ₪
36,058 ₪ למ״ר
4 חדרים104 מ״רקומה בינונית
2,970,000 ₪
28,286 ₪ למ״ר
4 חדרים105 מ״רקומה נמוכה
3,190,000 ₪
29,813 ₪ למ״ר
4 חדרים107 מ״רקומה גבוהה
3,199,998 ₪
30,189 ₪ למ״ר
4 חדרים106 מ״רקומה בינונית
3,250,000 ₪
29,817 ₪ למ״ר
4 חדרים109 מ״רקומה גבוהה
3,900,000 ₪
37,500 ₪ למ״ר
4 חדרים104 מ״רקומה גבוהה
3,680,000 ₪
33,761 ₪ למ״ר
4 חדרים109 מ״רקומה בינונית
3,500,000 ₪
36,082 ₪ למ״ר
4 חדרים97 מ״רקומה גבוהה
3,350,000 ₪
29,911 ₪ למ״ר
4 חדרים112 מ״רקומה בינונית
3,349,999 ₪
31,905 ₪ למ״ר
4 חדרים105 מ״רקומה גבוהה
3,200,000 ₪
27,119 ₪ למ״ר
4 חדרים118 מ״רקומה בינונית
3,450,000 ₪
35,567 ₪ למ״ר
4 חדרים97 מ״רקומה גבוהה
2024
3,104,646 ₪
29,568 ₪ למ״ר
4 חדרים104–105 מ״רקומה גבוהה
3,230,000 ₪
30,472 ₪ למ״ר
4 חדרים106 מ״רקומה גבוהה
4,000,000 ₪
35,714 ₪ למ״ר
4 חדרים112 מ״רקומה גבוהה
3,060,000 ₪
28,073 ₪ למ״ר
4 חדרים109 מ״רקומה גבוהה
3,725,000 ₪
36,520 ₪ למ״ר
4 חדרים102 מ״רקומה בינונית
4,950,000 ₪
38,372 ₪ למ״ר
4 חדרים129 מ״רקומה בינונית
3,700,000 ₪
31,356 ₪ למ״ר
4 חדרים118 מ״רקומה גבוהה
3,210,000 ₪
28,661 ₪ למ״ר
4 חדרים112 מ״רקומה גבוהה
3,150,000 ₪
28,125 ₪ למ״ר
4 חדרים112 מ״רקומה בינונית
3,500,000 ₪
35,000 ₪ למ״ר
4 חדרים100 מ״רקומה גבוהה
3,200,000 ₪
29,091 ₪ למ״ר
4 חדרים110 מ״רקומה גבוהה
כל המגדלים
דירות ארבעה חדרים בפארק הים, בת ים: מה עומד מאחורי מחירים של 2.9–3.9 מיליון ₪
תשע מתוך שלוש־עשרה דירות ארבעת החדרים במדגם 2026 שלנו נמכרו ב־2.9–3.3 מיליון ₪. הטווח המלא הוא 2.9–3.9 מיליון ₪, וחציון המדגם הוא 3.2 מיליון ₪. הנתון הכללי מועיל רק לצד שם המגדל ומאפייני הדירה: ארבעה חדרים יכולים להיות 97 מ״ר או 125 מ״ר, והשטחים במסמכים מחושבים לפי בסיסים שונים.
Joffe Realty בוחנת עסקאות בתשעה פרויקטים: קרני ים (Karney Yam), נקסט (NEXT), עדן (Eden), דוידסון (Davidson), חלומות פארק הים (Holomot Park HaYam), זיתוני (Zituni), מגדל ים (White Tower), סי טאואר (SEA Tower) והום אנד סי (Home & Sea).
עסקאות לפי מגדלים
| מגדל | תאריך עסקה | קומה | שטח ובסיס המדידה | מחיר, ₪ |
|---|---|---|---|---|
| Davidson | 26.01.2026 | גבוהה | 103 מ״ר, שטח רשום | 3,275,000 |
| Davidson | 31.03.2026 | בינונית | 103 מ״ר, שטח רשום | 3,200,000 |
| Eden | 11.03.2026 | בינונית | 109 מ״ר, שטח רשום | 3,050,000 |
| Eden | 15.04.2026 | בינונית | 112 מ״ר, לפי ארנונה | 2,900,000 |
| Eden | 11.06.2026 | בינונית | 109 מ״ר, שטח רשום | 3,260,000 |
| Home & Sea | 07.09.2026 | גבוהה | 104 מ״ר, לפי ארנונה | 3,660,000 |
| Holomot Park HaYam | 08.01.2026 | גבוהה | 97 מ״ר, נטו = ברוטו | 3,100,000 |
| Karney Yam | 08.01.2026 | גבוהה | 106 מ״ר, שטח רשום | 2,900,000 |
| NEXT | 15.02.2026 | נמוכה | 101 מ״ר, שטח רשום | 2,910,000 |
| SEA Tower | 29.01.2026 | נמוכה | 106 מ״ר, שטח רשום | 3,390,000 |
| SEA Tower | 10.02.2026 | בינונית | 125 מ״ר, שטח רשום | 3,900,000 |
| מגדל ים (White Tower) | 09.02.2026 | בינונית | 118 מ״ר, לפי ארנונה | 3,550,000 |
| Zituni | 21.05.2026 | גבוהה | 118 מ״ר, לפי ארנונה | 3,080,000 |
המדגם כולל עסקאות מ־8 בינואר עד 7 בספטמבר 2026. מחיר עסקת SEA Tower מ־10 בפברואר, 3.9 מיליון ₪, אושר על ידי Joffe Realty.
תקציב של כ־3 מיליון ₪ מתייחס לדירות שונות
בקרני ים נמכרה ב־8 בינואר דירה בקומה גבוהה, בשטח רשום של 106 מ״ר, ב־2.9 מיליון ₪. ב־NEXT נמכרו ב־15 בפברואר 101 מ״ר בקומה נמוכה ב־2.91 מיליון ₪. בעדן, עסקת 15 באפריל לדירה בקומה בינונית, עם 112 מ״ר לפי ארנונה, עמדה על 2.9 מיליון ₪.
בסביבת תקציב דומה נמצאות זיתוני: 118 מ״ר לפי ארנונה בקומה גבוהה, שנמכרו ב־3.08 מיליון ₪ ב־21 במאי; וחלומות פארק הים: 97 מ״ר, המצוינים באופן זהה כנטו וכברוטו בכרטיס העסקה, בקומה גבוהה, שנמכרו ב־3.1 מיליון ₪ ב־8 בינואר. זו נקודת פתיחה לבחירה, אך את השאלה היכן מתקבל יותר שטח מגורים צריך לבחון באמצעות תוכניות ומדידות בנות השוואה.
אותו מגדל ואותו שטח: מדוע צריך כמה עסקאות להשוואה
בדוידסון נמכרו שתי דירות בשטח רשום של 103 מ״ר ב־3.275 מיליון ₪ ב־26 בינואר וב־3.2 מיליון ₪ ב־31 במרץ. הדירות נמצאות בקומה גבוהה ובקומה בינונית, בהתאמה. הפער של 75 אלף ₪ בלבד מזכיר שאי אפשר לתמחר קומה בנפרד ממאפייני הדירה וממועד העסקה.
בעדן נמכרו שתי דירות בעלות 109 מ״ר רשומים ב־3.05 מיליון ₪ ב־11 במרץ וב־3.26 מיליון ₪ ב־11 ביוני; שתי הדירות נמצאות בקומות בינוניות. הפער של 210 אלף ₪ מתאר את שתי המכירות האלה. כדי להסיק שמחירי המגדל כולו עלו, נדרשת קבוצה רחבה יותר של דירות דומות.
יונתן יופה: ״כדי להעריך הצעה, אני מחפש תחילה עסקאות דומות באותו מגדל. אי אפשר להסביר את פער המחיר בין שתי דירות רק באמצעות הקומה: צריך להביא בחשבון גם את התאריך, השטח, הנוף והמצב״.
SEA Tower, White Tower ו־Home & Sea: מה משתנה בתקציב גבוה יותר
ב־SEA Tower נמכרה ב־29 בינואר דירה בשטח רשום של 106 מ״ר בקומה נמוכה ב־3.39 מיליון ₪. דירה אחרת, של 125 מ״ר בקומה בינונית, נמכרה ב־10 בפברואר ב־3.9 מיליון ₪. הסכום גבוה ב־510 אלף ₪, אך השטח הרשום גדול ב־19 מ״ר. המחיר למ״ר דווקא נמוך מעט: 31.2 אלף לעומת כ־32 אלף ₪.
ב־White Tower נמכרה ב־9 בפברואר דירת ארבעה חדרים, 118 מ״ר לפי ארנונה בקומה בינונית, ב־3.55 מיליון ₪. ב־Home & Sea, עסקת 7 בספטמבר לדירה בשטח 104 מ״ר לפי ארנונה בקומה גבוהה עמדה על 3.66 מיליון ₪. לכן תקציב מעל 3.5 מיליון ₪ אינו מבטיח את הדירה הגדולה ביותר: הקונה משווה שילוב של מאפיינים בנכס מסוים.
קרני ים: ממודעה של 3.09 מיליון ₪ לעסקה של 2.9 מיליון ₪
לדירת קרני ים שבטבלה נשמרה היסטוריית מחיר. ב־26 בדצמבר 2025 הופחת המחיר במודעה מ־3.09 ל־2.95 מיליון ₪. ב־8 בינואר 2026 העסקה בוצעה ב־2.9 מיליון ₪. זהות הדירה אומתה על ידי Joffe Realty.
הפער מהמחיר המוקדם למכירה הוא 190 אלף ₪. רובו, 140 אלף ₪, נוצר כבר בעדכון המודעה. הפער מהמחיר המבוקש האחרון שאומת הוא 50 אלף ₪. קונה שפסל את הדירה במחיר 3.09 מיליון ₪ היה עלול להחמיץ את חזרתה לטווח התקציב שלו.
Home & Sea ו־White Tower: מחירים מבוקשים מעל המחיר הסופי
דירת Home & Sea שבטבלה, 104 מ״ר לפי ארנונה בקומה גבוהה, הוצעה ב־3.99 מיליון ₪ לאחר ההפחתה ב־15 בפברואר 2026. עסקת 7 בספטמבר עמדה על 3.66 מיליון ₪. הפער הוא 330 אלף ₪, או 8.3%. ב־White Tower, הדירה בקומה בינונית הופיעה במחיר 3.65 מיליון ₪ בעקבות השינוי ב־15 בדצמבר 2025, ונמכרה ב־9 בפברואר 2026 ב־3.55 מיליון ₪: פער של 100 אלף ₪, או 2.7%.
התאמת המודעות לדירות שנמכרו אומתה על ידי Joffe Realty. יחד עם קרני ים, הדוגמאות מראות עד כמה הפער בין מחיר מבוקש למחיר עסקה יכול להשתנות. לקונה מועיל יותר לבחון את ההיסטוריה של הדירה המסוימת מאשר להניח הנחה אחידה בכל המגדלים.
היצע חדש ב־2026–2027 והחלטות הקונה
לפי התרשמותו של יונתן יופה, כניסת דירות חדשות לשוק מגבירה את התחרות בין מוכרים בפארק הים. שתי נקודות ייחוס קונקרטיות ללוחות הזמנים של הבנייה: שיכון ובינוי מציינת לחלומות פארק הים אכלוס מתוכנן ב־31 בדצמבר 2026; ולפרויקט SEA LINE המתוכנן, היזם מזרחי ובניו מציין השלמה צפויה ב־2027. אלו תוכניות יזמים, ולא ספירה של דירות שטרם נמכרו. SEA LINE הוא פרויקט נפרד מ־SEA Tower שבטבלה. בהשוואה בין דירה מוכנה לפרויקט בבנייה יש לבדוק את מוכנות הבניין, לוח התשלומים ומועד המסירה.
עבור קונה, הרקע הזה מצדיק השוואת הצעות מתחרות ודיון במחיר. עבור מוכר, חשוב להבין אילו חלופות יהיו לקונה. יונתן רואה בהמתנה אפשרות אחת לבעלים שאינו חייב למכור בדחיפות, אך ההחלטה תלויה בעלויות ההחזקה, במימון ובתוכניות המשפחה.
לשכונה יש גם יתרונות ארוכי טווח: קרבה לים ובנייה מודרנית במטרופולין תל אביב. יונתן יופה רואה בהיצע המוגבל של מיקומי חוף איכותיים טיעון לפוטנציאל של פארק הים, וסבור שייתכן צמצום פער המחירים מול דיור דומה בתל אביב. זו הערכתו לטווח הארוך. העסקאות בטבלה מציגות סכומים שסוכמו בתאריכים המצוינים.
Joffe Realty, יונתן יופה וויקטוריה יופה מסייעים לבחון הצעה ברמת המגדל והדירה המסוימת. אפשר להתחיל בבחירת שניים־שלושה פרויקטים מתאימים ובהשוואת העסקאות שבוצעו בהם למודעות הנוכחיות.
נתונים לפי מגדלים
Davidson: https://joffe.co.il/price/davidson/
Eden: https://joffe.co.il/price/eden-tower/
Home & Sea: https://joffe.co.il/price/home-sea/
Holomot Park HaYam: https://joffe.co.il/price/kal-rakevet/
Karney Yam: https://joffe.co.il/price/karney-yam/
NEXT: https://joffe.co.il/price/next-tower/
SEA Tower: https://joffe.co.il/price/sea-tower/
Yam Tower (White Tower): https://joffe.co.il/price/white-tower/
Zituni: https://joffe.co.il/price/zitoni/
ניתוחים נוספים לפי מספר חדרים
3 חדרים: https://joffe.co.il/price/rooms3/
5 חדרים: https://joffe.co.il/price/rooms5/
כל העסקאות: https://joffe.co.il/price/
נכסים המוצעים כעת: https://joffe.co.il/listing/
מחיר מבוקש מול מחיר עסקה: https://joffe.co.il/price/asking-vs-sale/