פורסם:
מחיר מבוקש מול מחיר עסקה בפארק הים, בת ים: שבע דוגמאות
דמיינו שמצאתם דירה בפארק הים. המגדל, התכנון והמיקום ליד הים מתאימים לכם, אבל במודעה מופיע מחיר של 3.99 מיליון שקלים. ״ב־3.4 מיליון הייתי קונה אותה, אבל כמעט ארבעה מיליון זה יקר מדי״, אתם חושבים וממשיכים לחפש.
כעבור זמן אתם מגלים שהדירה נמכרה ב־3.25 מיליון. פחות מהסכום שאתם עצמכם הייתם מוכנים לשלם. ואז עולה השאלה המתבקשת: למה אפילו לא ניסיתי לדבר על המחיר?
המחיר במודעה לא תמיד מלמד באיזה סכום הבעלים יסכימו בסופו של דבר למכור את הדירה. גם לאחר הפחתת המחיר המפורסם עשוי להישאר פער משמעותי בין ההצעה לעסקה. לכן כדאי לבחון דירה מתאימה לא רק לפי המחיר במודעה, אלא גם לפי האפשרות לדון בתנאי הרכישה.
במאמר הזה Joffe Realty מציגה שבע דוגמאות אמיתיות למכירות במגדלים שונים בפארק הים בשנים 2025–2026. נראה כמה ביקשו עבור הדירות ובכמה הן נמכרו, כדי שתוכלו להבין את הפער דרך עסקאות מסוימות.
במגדל הים (HaYam) הוצעה למכירה דירת ארבעה חדרים בקומה גבוהה עם נוף לים ולתל אביב. בתחילת ינואר 2025 ביקשו עבורה 3.92 מיליון שקלים. לאחר מכן המחיר השתנה כמה פעמים: עד 6 במאי ירד המחיר המבוקש ל־3.3 מיליון. אבל גם זה לא היה הסכום הסופי — ב־4 ביוני נמכרה הדירה ב־3.25 מיליון שקלים.
הפער בין המחיר המבוקש בינואר לבין המכירה הוא 670 אלף שקלים. מתוכם, 620 אלף ירדו מהמחיר כבר בתקופת הפרסום, והעסקה הסופית הייתה נמוכה בעוד 50 אלף. דירה שבמחיר של כמעט ארבעה מיליון עלולה הייתה להיות מחוץ לתקציב של הקונה, נמכרה לבסוף בסכום נמוך בהרבה.
ב־Home & Sea הוצעה דירת ארבעה חדרים בקומה גבוהה ב־4.2 מיליון שקלים. שטח הדירה הוא 104 מ״ר, ולמרפסת ששטחה 12 מ״ר אין מרפסות הבולטות מעליה. ב־15 בפברואר 2026 הופחת המחיר במודעה ל־3.99 מיליון. לכאורה, הבעלים כבר עשו צעד משמעותי לקראת הקונה.
אלא שב־7 בספטמבר נמכרה הדירה ב־3.66 מיליון שקלים — עוד 330 אלף פחות מהמחיר שכבר הופחת. הפער מההצעה של 4.2 מיליון הגיע ל־540 אלף שקלים. קונה שראה רק את המודעה ב־3.99 מיליון והחליט שהדירה יקרה מדי עבורו, עלול היה כלל לא לשקול רכישה בסכום נמוך יותר.
במגדל דוידסון הוצעה דירת שלושה חדרים בקומה גבוהה ב־3.49 מיליון שקלים. שטח הדירה הוא 75 מ״ר, ולצידו מרפסת נפרדת של 16 מ״ר. לדירה גם מקום חניה ושני מחסנים. ב־9 בינואר 2026 נמכרה הדירה ב־3.25 מיליון שקלים — 240 אלף פחות מהמחיר במודעה.
לקונה עם תקציב של 3.3 מיליון שקלים לדירה עצמה, זהו הבדל מהותי. לפי המודעה ההצעה הייתה מעבר לתקציבו, ואילו מחיר המכירה בפועל כבר התאים לו. אבל כדי לברר אם הבעלים מוכנים לדון בסכום כזה, היה צריך לעשות צעד נוסף אחרי קריאת המודעה.
בקרני ים הוצעה דירת ארבעה חדרים בקומה גבוהה, עם מרפסת של 12 מ״ר, ב־3.09 מיליון שקלים. ב־26 בדצמבר 2025 ירד המחיר ל־2.95 מיליון. וב־8 בינואר 2026 נמכרה הדירה ב־2.9 מיליון שקלים.
תחילה ירד המחיר המבוקש ב־140 אלף שקלים, ולאחר מכן התברר שמחיר העסקה נמוך בעוד 50 אלף. הפער הכולל הוא 190 אלף שקלים. לקונה שחיפש דירה בתקציב של עד שלושה מיליון, השינוי הזה יכול היה להחזיר את קרני ים לרשימת האפשרויות המתאימות.
במגדל ים (White Tower) הוצעה למכירה דירת ארבעה חדרים בקומה בינונית, עם מרפסת של 16 מ״ר, מחסן של 6 מ״ר ומקום חניה רחב. בתחילת נובמבר 2025 ביקשו עבורה 3.9 מיליון שקלים. בנובמבר ירד המחיר המבוקש ל־3.69 מיליון, וב־15 בדצמבר המחיר עמד על 3.65 מיליון.
המכירה בוצעה ב־9 בפברואר 2026 תמורת 3.55 מיליון שקלים. זהו סכום הנמוך ב־100 אלף מההצעה בדצמבר וב־350 אלף מהמחיר בתחילת נובמבר. קונה שזכר את White Tower מהמודעה של 3.9 מיליון ולא חזר אליה, עלול היה לפספס עד כמה השתנה התקציב הדרוש לרכישה.
במגדל YBOX הוצעה ב־4.49 מיליון שקלים דירת חמישה חדרים שהוסבה לארבעה חדרים. היא נמצאת בקומה בינונית, עם מרפסת של 26 מ״ר לכיוון הים. ב־22 בדצמבר 2025 נמכרה הדירה ב־4.2 מיליון שקלים.
הפער בין המחיר המבוקש לבין המכירה הוא 290 אלף שקלים. לקונה שחיפש דווקא את המגדל הזה, דירה גדולה ותכנון כזה, דיון במחיר יכול היה להיות מועיל יותר מפסילה מיידית של ההצעה בגלל הסכום במודעה.
במגדל עדן הוצעה באפריל 2026 דירת חמישה חדרים בקומה גבוהה, עם מרפסת של 14 מ״ר ושני מקומות חניה תת־קרקעיים, ב־4 מיליון ו־185 אלף שקלים. ב־14 באפריל הופחת המחיר ל־3.95 מיליון. וכבר ב־27 באפריל נמכרה הדירה ב־3.78 מיליון שקלים.
גם לאחר הפחתת המחיר במודעה, סכום העסקה היה נמוך בעוד 170 אלף שקלים. הפער מההצעה באפריל של 4 מיליון ו־185 אלף הגיע ל־405 אלף שקלים. זו דוגמה נוספת לכך שהפחתה משמעותית במחיר המפורסם לא בהכרח אומרת שהבעלים כבר נקבו בסכום הסופי.
איך להשתמש במידע בעת רכישה
יונתן יופה מפנה את תשומת הלב למצב המוכר לרוכשים בפארק הים: קונה פוסל דירה בגלל המחיר במודעה, אף שהמוכר עשוי לשקול סכום נמוך יותר. כדאי במיוחד לבדוק את האפשרות כאשר המגדל, התכנון והמיקום בקרבת הים מתאימים לצרכים.
אפשר להתחיל בשלושה צעדים:
- למצוא עסקאות שבוצעו בדירות דומות — תחילה באותו מגדל, בשטח ובמספר חדרים קרובים.
- לבדוק את היסטוריית ההצעה: מתי הדירה יצאה למכירה וכיצד השתנה המחיר.
- לדון בהצעה מסוימת, כולל תנאי תשלום ומועד מסירה. הסכום צריך להתבסס על השוואה, ולא על אחוז הנחה שנבחר באופן שרירותי.
פער גדול ממחיר מוקדם במודעה אינו מוכיח כשלעצמו שהרכישה כדאית: ייתכן שהציפיות הראשוניות של המוכר היו גבוהות מדי. חשוב יותר לבחון את התאמת המחיר הסופי לדירה ולחלופות הזמינות.
ההשוואה מועילה גם למוכר. מודעות לדירות סמוכות מציגות את ציפיות הבעלים, ואילו עסקאות שבוצעו מראות את הסכומים שהמשתתפים בשוק הסכימו להם. כדאי להביא בחשבון את שני המקורות בעת קביעת המחיר ולוח הזמנים למכירה.
יונתן יופה וויקטוריה יופה הם צוות Joffe Realty, המתמחה בשכונות החוף פארק הים ושער הים. אפשר לבחון הצעה מסוימת לצד נתוני העסקאות והיסטוריית המחיר שלה.
עסקאות לפי מגדלים: https://joffe.co.il/price/
נכסים המוצעים כעת: https://joffe.co.il/listing/